Подрядчик «Сафи» утратил право на первоочередные выплаты в связи с банкротством застройщика «Олимп»
Суд изменил порядок погашения кредиторской задолженности в деле о банкротстве строительной компании из Сочи ООО «Олимп».
Требования подрядчика — ЗАО «Сафи» — были перемещены из третьей очереди в четвертую. Обычно к моменту выплат последней очереди активов компании уже недостаточно. Юристы отмечают, что использование застройщиками схемы расчета со своими подрядчиками квартирами остается довольно распространенным сегодня. Основным, но не единственным риском остается возможность потери бартерной недвижимости в процессе банкротства застройщика.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа утвердил решение Арбитражного суда Краснодарского края об исключении из третьей очереди кредиторов банкротящегося сочинского застройщика ООО «Олимп» требований его подрядчика ЗАО «Сафи» по договору долевого участия в строительстве. Суды сошлись во мнении о необходимости переместить эти требования в четвертую очередь, где вероятность их удовлетворения значительно ниже. Об этом говорится в постановлении, принятом кассационным судом.
ЗАО «Сафи» выполнило подрядные работы для «Олимпа» стоимостью свыше 2,8 млн руб. Девелопер рассчитался с подрядчиком договором долевого участия в строительстве квартиры в жилом комплексе на Ландышевой улице.
После банкротства застройщика подрядчик предъявил требования на эту сумму для включения в реестр кредиторов. Изначально их внесли в третью очередь, однако конкурсный управляющий и комитет кредиторов добились через суд перемещения в четвертую.
Арбитражный суд Краснодарского края, апелляционная и кассационная инстанции указали, что право требования возникло из договора подряда, а не долевого участия, и было направлено на извлечение прибыли. Законодательство о банкротстве застройщиков защищает в первую очередь граждан-дольщиков, поэтому требования юридического лица не могут удовлетворяться в одной очереди с физлицами.
Краснодарский адвокат Роман Домащенко, который занимается спорами, связанными с застройщиками и недвижимостью, рассказал «Ъ-Сочи», что расчеты девелоперов с подрядчиками квадратными метрами — распространенная практика, но она несет риски. Помимо банкротства застройщика, второй риск состоит в том, что девелоперы рассчитываются по прайсовой цене. «Застройщики уверяют, что квартиру потом легко продать, подрядчики понимают, что могут долго ждать возврата долга или судиться, и соглашаются принять оплату жильем. Но на практике они не могут впоследствии продать объекты по нормальной цене и вынуждены снижать стоимость процентов на двадцать. В итоге несут серьезные убытки»,— пояснил юрист.
По его словам, ему известны десятки историй, когда между партнерами с многолетним сотрудничеством возникали серьезные конфликты, когда на кону оказывались десятки миллионов рублей.
Такие квартиры от подрядчиков есть в любом жилом комплексе, что видно даже при беглом анализе электронных торговых площадок, добавил господин Домащенко. Обычно такие объявления выглядят так: продажу осуществляет юрлицо за наличные, минимум на 20% дешевле, чем у застройщика.
Риски приобретения такой квартиры по заниженной цене существуют и для граждан. «Если квартира приобретена по заниженной цене, покупатель в случае банкротства застройщика ее тоже может потерять, потому что конкурсный управляющий будет оспаривать эти сделки и возвращать недвижимость в конкурсную массу для расчета с кредиторами»,— предупредил адвокат.
Для защиты юрист рекомендует подрядчикам подтверждать задолженность через мировое соглашение, утвержденное судом, и избегать сделок с явно заниженной ценой.